Prezes Miejskiego Zarządu Budynków Kacper Nogajczyk przedstawił raport dotyczący stanu zasobu mieszkań komunalnych i socjalnych w Wałbrzychu. Wiemy, gdzie są planowane kolejne budynki komunalne. Na dzisiejszej (21 listopada) sesji rady miasta zostaną przegłosowane zmiany w Wieloletnim Programie Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym Gminy Wałbrzych na lata 2019 - 2023. Co się zmieni?


Tak jest teraz

Naszą zabudowę zawdzięczamy tym, którzy byli tu dawniej. W naszym mieście 92,5% budynków zostało wybudowanych przed 1945 rokiem. Do roku 1978, za czasów PRL, powstało zaledwie 3% zabudowy, reszta, czyli 4,5%, później. Wiekowości naszych budynków zawdzięczamy z kolei to, że 6000 mieszkań nie posiada łazienki, a 5000 - WC. 120 lokali wciąż ma suche ubikacje na podwórzach.

Wszystkich mieszkań w Wałbrzychu jest ponad 49 000, z czego około 11 000 to mieszkania gminy - komunalne i socjalne. Na 30 czerwca 2019 roku w zasobach gminy było 5478 lokali komunalnych i 577 socjalnych. 954 mieszkań gmina wydzieliła do sprzedaży, remontu wykonanego przez gminę lub na koszt przyszłego najemcy. Jeśli chodzi o liczbę mieszkań zajętych przez "dzikich" lokatorów, to jest ich aż 3479.



Liczba mieszkań komunalnych zmniejszyła się w ostatnich latach o około 300 z racji sprzedaży ich najemcom i z powodu wyburzeń budynków, których w latach 2014-2018 wykonano 45, a na lata 2019-2023 zaplanowano aż 64.

Potrzeby mieszkaniowe Wałbrzycha w czerwcu 2019 wynosiły 1093 mieszkań socjalnych, z czego 826 na podstawie wyroków sądu, 588 mieszkań komunalnych (z czego 176 dla lokatorów zajmujących mieszkania o złym stanie technicznym). Liczba wyroków o eksmisję do pomieszczenia tymczasowego wynosiła 1031, a liczba wniosków o lokal do remontu na koszt własny - 2997 (rocznie zawieranych jest około 140 takich umów).


Tak ma być

Oto założenia, które pojawią się w nowej wersji Wieloletniego Programu Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym Gminy Wałbrzych na lata 2019 - 2023 po ich przegłosowaniu przez radnych:

Gmina Wałbrzych w latach 2014-2018 realizowała i będzie w latach 2019-2023 realizować kolejne inwestycje mieszkaniowe. Pomimo przeznaczania dużych środków na bieżące utrzymanie mieszkań nie poprawił się znacząco stan techniczny budynków.
Jedyną racjonalną propozycją poprawy sytuacji mieszkaniowej w Gminie Wałbrzych jest budowa tanich mieszkań komunalnych dla najemców. Tanie budownictwo komunalne powinno realizować potrzeby mieszkaniowe osób średniozamożnych oraz znajdujących się w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Realizacja budownictwa komunalnego wyłącznie ze środków posiadanych przez Gminę jest nieracjonalna i mało efektywna. Możliwości finansowe Gminy znacznie ograniczałyby tempo realizacji potrzeb mieszkaniowych.

Rządowy program wsparcia finansowego z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego dla tworzenia lokali mieszkalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych ułatwia realizację programu budowy mieszkań komunalnych. Zgodnie z założeniami programu gminy otrzymują finansowe wsparcie na realizacje przedsięwzięć polegających na tworzeniu lokali mieszkalnych, noclegowni, domów dla bezdomnych i mieszkań chronionych. Wysokość finansowego wsparcia przy budowie budynku z lokalami komunalnymi wynosi do 45% kosztów inwestycji. Gmina Wałbrzych cyklicznie korzysta z możliwości uzyskania dopłat do budowy nowych mieszkań.



Nowe, które już są

W roku 2014 zostało wybudowanych 206 nowych mieszkań przy ul. Wiejskiej, Daszyńskiego, Staszica i Jana Pawła II, w roku 2017 wyremontowano 14 lokali mieszkalnych przy ul. Głuszyckiej, a w roku 2018 oddano do użytku 72 lokale mieszkalne przy ul. Husarskiej, 8 lokali socjalnych przy ul. 1 Maja 149, 7 mieszkań chronionych przy ul. Ogrodowej 2a oraz 20 mieszkań socjalnych przy ul. Przywodnej.
Z uwagi na prowadzoną w latach 2014-2023 rozbiórkę około 100 budynków mieszkalnych, w związku z ich złym stanem technicznym lub prowadzonymi inwestycjami, planowane jest wybudowanie około 1000 nowych lokali mieszkalnych.


Nowe, które będą

Najwięcej mieszkań powstanie na "Osiedlu pod Chełmcem" - 560 za kwotę około 95 mln zł. Proponowane są kolejne lokalizacje budynków mieszkalnych z przeznaczeniem na inwestycje realizowane przez gminę - lub inwestorów komercyjnych. Jak mówią przedstawiciele MZB, są to działki, które umożliwiają przyłączenie mediów, położone w atrakcyjnych lokalizacjach, mogą tam powstać domy i osiedla poprawiające wizerunek miasta i zachęcające przyszłych najemców. Te działki znajdują się przy ul. Traktorzystów (działka 194/17), Równoległej (17/27), Jasnej (166, 165), Łukowej (17/4, 17/6) i Mącznej (317/5, 318/5).



W latach 2019-2021 ze wsparciem finansowym Europejskiego Banku Inwestycyjnego planowana jest budowa za 11 mln zł budynku mieszkalnego przy ul. Staszica, będą tam 43 mieszkania - oraz realizacja zadania pod nazwą „Poprawa efektywności energetycznej budynków poprzez termomodernizację i remont”, w ramach którego remont czeka 15 budynków mieszkalnych przy: ul. Kubeckiego 1, Kubeckiego 2, Piłsudskiego 84, Niepodległości 14, Niepodległości 16, Gen. Zajączka 7, Gen. Zajączka 8, Kościelna 6a, Mickiewicza 2a, Młynarska 37, Moniuszki 10a, Moniuszki 13, 15, Młynarska 13, Traugutta 5, Pocztowa 26, Al. Wyzwolenia 36-38, w wyniku czego zostanie wyremontowanych 200 lokali mieszkalnych wyposażonych w łazienkę i ogrzewanie przyjazne środowisku.

Zadania te będą realizowane w ramach środków finansowych przyznanych przez Europejski Bank Inwestycyjny w latach 2019-2021, dzięki niemu będzie realizowany również projekt pod nazwą „Poprawa efektywności energetycznej budynków należących do zasobu komunalnego Gminy Wałbrzych poprzez termomodernizację i wymianę źródeł ciepła” za ok. 17 mln złotych. Dzięki niemu zostaną przeprowadzone prace modernizacyjne gminnych budynków mieszkalnych polegające na remoncie dachów, elewacji wraz z dociepleniem, wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej oraz zostaną wymienione źródła ogrzewania, w celu ograniczenia niskiej emisji.



W wyniku przebudowy i modernizacji powstaną mieszkania wyposażone w łazienki i toalety oraz ogrzewanie przyjazne środowisku, położone przy ul. Osiedleńców od 1 do 16, przy ul. Różanej 9, 9a i 9b oraz przy ul. Szczecińskiej 1a. Wszystkie te budynki zostaną kompleksowo przebudowane i poddane termomodernizacji. Zostanie zmieniony układ funkcjonalny lokali mieszkalnych, mają one być wyposażone w łazienki oraz dostosowane do wymagań mieszkańców i obowiązujących standardów. Zostaną w nich zamontowane windy, będą zastosowane ekologiczne źródła ogrzewania mieszkań oraz podgrzewania wody użytkowej.


Prywatyzacja zasobu


Na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodzin oczekujących na wynajęcie lokali
zamiennych oraz rodzin o niskich dochodach przeznaczane będą docelowo lokale komunalne położone w budynkach stanowiących własność Gminy Wałbrzych. Prywatyzacja zasobu mieszkaniowego gminy, w wyniku wdrożenia działań po analizie przeprowadzonej w 2013 r., jak oceniają przedstawiciele MZB, prowadzona jest racjonalnie i efektywnie. Wnioski opracowane na podstawie tej analizy pozwoliły uniknąć błędów najczęściej pojawiających się przy sprzedaży zasobu komunalnego:

1) modelu tzw. prywatyzacji rozproszonej - prywatyzacji inicjowanej przez najemców w miejsce prywatyzacji selektywnej w wytypowanych przez Gminę budynkach,
2) zastosowanie w latach ubiegłych wysokich bonifikat (90%), co stworzyło grupę właścicieli o niskich dochodach, a więc o ograniczonych możliwościach utrzymania części wspólnych budynków,
3) nieznacznych dochodów ze sprzedaży wynikających ze stosowania wysokich bonifikat.

W latach 2019-2023 prowadzone będą działania w wielu obszarach gospodarki mieszkaniowej, obejmujące w szczególności:
1) sprzedaż lokali komunalnych położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych dotychczasowym najemcom tych lokali,
2) zamianę lokali w ramach wielopłaszczyznowego systemu zamiany lokali, w celu umożliwienia ich prywatyzacji.




A takie będą przewidywane koszty i tak mają się obniżać:






Jak je obniżyć?


Jak czytamy w uzasadnieniu uchwały, koszty ponoszone przez gminę Wałbrzych na bieżącą eksploatację, remonty, termomodernizację budynków oraz budowę nowych budynków mieszkalnych wzrosły w latach 2016-2018 o około 50% i nadal wykazują tendencję rosnącą. Jednak nowo wybudowane budynki oraz budynki podlegające termomodernizacji i kapitalnym remontom będą wyposażane w kotłownie lokalne, co znacznie ograniczy zjawisko niskiej emisji oraz koszty ogrzewania mieszkań.


Czynsz - w nowych wyższy

Jak podkreślają twórcy uchwały, rosnące koszty remontów i budowy nowych budynków oraz standard i wyposażenie budynków oraz
mieszkań powinny znaleźć odzwierciedlenie w wysokości czynszu. Na terenie gminy Wałbrzych przy ul. Husarskiej została zrealizowana inwestycja mieszkaniowa w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus, w wyniku której powstały budynki mieszkalne z mieszkaniami na wynajem. Wysokość stawki czynszu za te lokale mieszkalne kształtuje się na poziomie ok. 24 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast wprowadzone niniejszą uchwałą regulacje zakładają wysokość stawki czynszu za gminne lokale mieszkalne wybudowane w standardzie odpowiadającym standardowi mieszkań budowanych przy ul. Husarskiej oraz w budynkach poddanych gruntownej modernizacji na poziomie ok. 15 - 17 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej (o zwyżkach m.in.: WAŁBRZYCH: NOWE ZWYŻKI CZYNSZÓW MIESZKANIOWYCH). Od 2014 roku stawka czynszu nie była waloryzowana i wynosi 6,58 zł za metr kwadratowy oraz 1,64 zł w przypadku mieszkań socjalnych. Czynsz ma być tak waloryzowany, żeby w 70% pokrył koszty remontu budynków.



Miastu udaje się obecnie zmniejszać zadłużenie związane z czynszem - z ponad 10,7 mln w 2014 do 5,6 mln w 2018 roku, między innymi dzięki współpracy z KRD BIG i BIG Info Monitor, rejestrującymi osoby zalegające z płatnościami (WAŁBRZYCH: ILU PŁACI ZA MIESZKANIE, A ILU WCIĄŻ TEGO UNIKA? [STATYSTYKI]). Lokatorzy nie radzący sobie z płaceniem za czynsz będą też przenoszeni do mniejszych mieszkań.

Jest jeszcze kwestia zniżek, które niegdyś w niektórych wypadkach sięgały 90% czynszu, teraz może to być maksymalnie połowa - a za kilka lat ma być tylko 30%. Ze zniżek korzysta 80% lokatorów, czyli 7588, a tylko 1543 użytkowników miejskich mieszkań płaci pełną stawkę. Obecnie zniżki kosztują miasto prawie 1,8 mln zł rocznie.




Podsumowując: miasto ma zamiar obniżyć koszty gospodarki mieszkaniowej w najbliższych latach przez wyburzenie budynków w złym stanie technicznym, remont mieszkań w zasobach komunalnych, które staną się tańsze w eksploatacji, a czynsze w nich wzrosną (pojawia się zapewnienie, że stawka czynszu będzie waloryzowana przy jednoczesnej analizie możliwości finansowych lokatorów), prowadzenie skutecznej windykacji i egzekucji zaległości czynszowych oraz zabieganie o budowę wielorodzinnych budynków mieszkalnych.



Mieszkania komunalne przy ul. Husarskiej:
HUSARSKA: NOWY BUDYNEK KOMUNALNY ODDANY MIESZKAŃCOM (FOTO)
WAŁBRZYCH HUSARSKA: NOWY BUDYNEK UKOŃCZONY. KTO TU ZAMIESZKA?
PODZAMCZE HUSARSKA: ZAMIESZKAJĄ TU LEKARZE I PIELĘGNIARKI
PODZAMCZE-HUSARSKA: BĘDZIE ÓSMY BUDYNEK!


WAŁBRZYCH: UL. HUSARSKA - MIESZKAŃCY OTRZYMALI JUŻ KLUCZE (FOTO)
PODZAMCZE - CO SŁYCHAĆ NA HUSARSKIEJ? (FOTO)
HUSARSKA NIESTETY Z POŚLIZGIEM - DLACZEGO?
WAŁBRZYCH: HUSARSKA - DLACZEGO OPÓŹNIENIE I JAKIE ZMIANY?
WAŁBRZYCH: BĘDĄ TRZY CAŁKIEM NOWE BUDYNKI KOMUNALNE. GDZIE?
KOLEJNE NOWE MIESZKANIA NA PODZAMCZU - JEST UMOWA!

HUSARSKA - RUSZA NABÓR WNIOSKÓW NA MIESZKANIA
WAŁBRZYCH: NOWE MIESZKANIA KOMUNALNE - WKRÓTCE NABÓR
PODZAMCZE: RUSZA BUDOWA DWÓCH BUDYNKÓW KOMUNALNYCH
KOLEJNE MIESZKANIA NA PODZAMCZU I NOWYM MIEŚCIE (WIZUALIZACJA)

PODZAMCZE: SĄ JUŻ FUNDAMENTY, BĘDZIE LISTA
PODZAMCZE: HUSARSKA - WIĘCEJ O NOWYCH MIESZKANIACH (FOTO)



Mieszkania komunalne przy ul. Staszica:

WAŁBRZYCH: NOWY BUDYNEK PRZY UL. STASZICA JUŻ ROŚNIE (FOTO)
BUDYNEK NA UL. STASZICA - WKRÓTCE POCZĄTEK BUDOWY [WIZUALIZACJE]
NOWY BUDYNEK MIESZKALNY NA UL. STASZICA [WIZUALIZACJE]


Mieszkania remontowane:
WAŁBRZYCH: WIELE REMONTÓW, ALE NADAL OGROMNE POTRZEBY [STATYSTYKI]
WAŁBRZYCH: REMONTUJĄ DZIESIĄTKI KAMIENIC W CAŁYM MIEŚCIE (FOTO)


Magdalena Sakowska
Foto: Elżbieta Węgrzyn, JK, Magdalena Sakowska